(Valor Econômico - ESPECIAL - 12/09/2011)
A frase bem conhecida e muito citada de "Tale of Two Cities", de Charles Dickens, resume
perfeitamente o Pânico de 2008 deflagrado pelos EUA e por determinados países europeus.
Foi o melhor dos tempos, foi o pior dos tempos, foi a era da sabedoria, foi a era da insensatez.
O Pânico de 2008 foi uma crise no financiamento imobiliário que levou à falência quase 400
bancos americanos e envolveu enormes investimentos em ações baratas feitos pelo governo
federal para reforçar a solvência dos bancos que tinham capital inadequado, a garantia da
Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) sobre depósitos à vista e dívidas de instituições
financeiras para aumentar a liquidez institucional e exigiu a enormes compras de títulos do
Tesouro e de agências habitacionais pelo Federal Reserve (Fed, banco central americano) para
irrigar o mercado e baixar as taxas de juros. A catástrofe financeira também causou perda de
riqueza, emprego, renda e da posse de casas de milhões de americanos.
A crise era evitável e os custos para os EUA e o mundo poderiam ter sido sensivelmente
menores do que os que impactaram o governo federal, bancos e indivíduos.
Como ocorreu a crise americana e quais foram os sinais de alerta que sugeriam que uma bolha
estava se formando são discussões importantes para o Brasil tendo em vista a recente alta dos
preços dos imóveis na mais importante economia latino-americana. Poderiam os preços das
casas no Brasil cair com intensidade suficiente para precipitar um caos econômico comparável
ao dos Estados Unidos?
Os preços de casas devem refletir a oferta e a demanda. Problemas ocorrem quando se
assumem riscos excessivos.
Os preços de casas, como os de qualquer classe de ativos, devem refletir a oferta e a
demanda subjacentes. Problemas ocorrem quando construtores ou mutuários assumem riscos
excessivos para construir imóveis ou comprar imóveis. A análise a seguir resume a pesquisa
econômica de preços das casas nos EUA nos últimos 25 anos. ["Home Price Trends from a
Financial Perspective", "Tendências dos preço de imóveis de uma perspectiva financeira",
William C. Handorf (Real Estate Review), no prelo].
As tendências dos preços das casas americanas são derivadas do índice Case Shiller Composite
para 10 cidades publicado pela Standard & Poors. Em média, os preços das casas valorizaram-se
4,2% ao ano entre 1988 e 2011. Os preços das casas saltaram quase 19% em 2004 e, em
seguida, mergulharam quase 20% vários anos depois. Um dado importante: os preços das
casas caíram em dez dos 24 anos pesquisados.
Os preços das casas sobem e descem de acordo com a oferta, a demanda, o acesso a crédito
e as projeções de preços futuros.
Os compradores de casas americanos recorrem a financiamento hipotecário para facilitar o
grande investimento em imóveis. Normalmente, 70% a 95% do preço de compra de uma casa
é, inicialmente, tomado de empréstimo. Se proprietários de casas em potencial têm acesso a
crédito a preços favoráveis, a demanda por casas aumenta, produzindo uma pressão
ascendente sobre os preços. A correlação entre os preços dos imóveis e o crescimento da
dívida hipotecária é muito alta e positiva. O crédito representa um importante fator relacionado
ao mercado imobiliário. Menos casas são compradas quando o crédito não é abundante. Menor
demanda resulta em menor pressão sobre os preços dos imóveis.
O encarecimento das moradias é coerente no Brasil. Mas as inovações financeiras devem
preocupar.
Historicamente, as corretoras e bancos provedores de financiamento habitacional nos EUA
avaliavam o crédito de acordo com os "três C do crédito": caráter, capital e capacidade. Qual é
o histórico de crédito do devedor? Quanto capital o mutuário investirá na propriedade? Terá o
mutuário capacidade de pagar juros e reembolsar o capital ao longo de toda a vida do
empréstimo? Muitos desses princípios históricos de crédito foram ignorados ou relaxados entre
2002 e 2007, quando a bolha foi criada.
Primeiro, os bancos originaram os empréstimos "alternative-A", segundo os quais os históricos
de crédito ou a capacidade de honrar os empréstimos ao longo de sua vida não eram
documentados e ou avaliados. Em segundo lugar, os bancos originaram empréstimos subprime
(de segunda linha) a mutuários com histórico de crédito insatisfatório. Em terceiro lugar, os
bancos originaram empréstimos com prazos de 40 anos, empréstimos a juros variáveis e
empréstimos demandando apenas pagamento de juros. Aspirantes à compra de casas tinham
de acessar esses empréstimos de alto risco porque os preços das casas estavam, à época,
subindo mais rapidamente do que a renda e as novas estruturas de financiamento minimizavam
as obrigações de pagamento inicial. Outros bancos ofereciam empréstimos "a reboque" ou
segundas hipotecas com saldos de financiamento combinados de até, ou mesmo superiores a,
100% do valor da casa comprada, porque os compradores em potencial não conseguiam dar
os costumeiros 10% a 20% habituais de entrada.
Finalmente, os bancos originaram empréstimos repassados a investidores e especuladores e
refinanciaram empréstimos em curso com base na valorização do imóvel. Cada um desses
empréstimos de alto risco impunham taxas de juros contratuais mais elevadas do que os
tradicionais financiamentos habitacionais a juros fixos amortizado em 30 anos por mutuários
confiáveis.
Wall Street exigiu os financiamentos a juros altos para criar títulos lastreados em hipotecas e
obrigações de dívida colateralizadas (CDO, na sigla em inglês), cujo valor posteriormente
implodiu, à medida que o número de execuções hipotecárias aumentou e dispararam os
prejuízos decorrentes da inadimplência e da retomada de imóveis.
O acesso a financiamento habitacional de alto custo e alto risco permitiu que mais indivíduos,
investidores e famílias comprassem casas; o crescimento da demanda fomentou o
encarecimento das casas preços e de estruturas cada vez mais tolerantes que exigiam entradas
e prestações iniciais ainda menores. A correlação entre preços de casas e crédito de alto risco
é alta e positiva. Regras mais exigentes impostas pelo Congresso e agências regulamentadoras
do setor bancário instituídas após o estouro da bolha no financiamento habitacional reduziram o
número de mutuários qualificados a receber financiamento e a demanda por propriedades
residenciais.
As agências regulamentadoras bancárias mantêm um acompanhamento constante do
andamento da quitação das prestações dos financiamentos assumidos. Quando os mutuários
não conseguem gerar o fluxo de caixa necessário para honrar o principal e o banco precisa
acionar um fiador, caso exista, para ser reembolsado, os inspetores da agência fiscalizadora
avaliam a gravidade do problema e "classificam" o empréstimo como potencialmente
problemático, problemático ou perdido. Os bancos precisam assegurar que dispõem de
provisões para créditos de liquidação duvidosa suficientes para absorver os prejuízos esperados
envolvendo empréstimos durante o ano seguinte e os empréstimos "classificados" durante sua
vida remanescente.
Mais prejuízos com créditos concedidos e empréstimos "classificados" exigem mais provisões. Os
bancos criam, em seus balanços, uma margem de segurança maior contra perdas decorrentes
de empréstimos não honrados, assumindo uma maior provisão contra tais prejuízos em sua
demonstração de resultados. Acima de determinado limiar, o banco registrará prejuízos
operacionais que dissipam capital e aumentam a probabilidade de a instituição ser colocada sob
intervenção.
Se os bancos precisam retomar um imóvel, seu patrimônio imobiliário amplia a oferta de casas
de financiamento problemático no mercado, o que baixa ainda mais os preços. Quando os
bancos têm mais empréstimos problemáticos, seus gestores precisam alocar mais pessoal para
encontrar soluções para os empréstimos em andamento ou para retomar imóveis que tiverem
grandes atrasos na quitação de seus financiamentos, em vez de originar novos empréstimos. A
correlação entre os preços das casas e ativos bancários problemáticos é alta e negativa. Os
problemas, para os bancos, invariavelmente crescem durante e depois de uma recessão.
A soma da produção de bens e serviços em um país é conhecido como Produto Interno Bruto
(PIB). Em uma economia expansionista, aumenta a demanda por casas, dada a expectativa dos
indivíduos de serem capazes de arcar com os pagamentos de empréstimos contratuais para
financiar uma casa. Quando a economia está crescendo mais rapidamente, empregos são
criados, a renda pessoal disponível aumenta e a confiança dos consumidores cresce. A
correlação entre crescimento do PIB e os preços das casas é alta e positiva. Dada a medida
abrangente do crescimento mensurado pelo PIB, não é de surpreender que fatores interrelacionados,
como a renda pessoal disponível ou variações do patrimônio líquido do agregado
familiar, exibam relações comparáveis.
Quando o valor dos bens cresce mais do que os passivos, as famílias sentem-se mais ricas e
mais propensas a assumir obrigações financeiras adicionais. Aumenta, assim, a probabilidade de
os banqueiros concederem crédito a pessoas físicas que possuam ativos adicionais de maior
valor. Durante o período de 25 anos analisado, o patrimônio líquido pessoal nos EUA cresceu à
taxa média de 5,4% ao ano. O patrimônio líquido declinou em quatro anos durante o quarto
de século avaliado, findo em 2008, quando o patrimônio líquido mergulhou quase 20%, à
medida que os preços, tanto dos imóveis como das ações, despencaram durante a forte
recessão, na esteira do estouro da bolha habitacional. Tanto a renda como a riqueza pessoais
são correlacionadas com a propensão a constituir novas famílias, o que também gera um
incremento na demanda por bens imobiliários.
À medida que as pessoas saem da casa dos pais após concluírem os estudos, casam-se ou se
divorciam, ou mudam-se para imóveis onde viverão sua aposentadoria, a demanda por bens
duráveis e imóveis cresce. O crescimento do número de famílias aumenta a demanda por
imóveis. O crescimento da renda pessoal disponível e o aumento da riqueza líquida pessoal
convertem a demanda por casas em demanda efetiva, assumindo que os bancos estejam
dispostos a - e tenham condições de - oferecer crédito a preços acessíveis. A correlação entre
os preços das casas e a formação de agregados familiares é alta e positiva.
À medida que as construtoras de casas preveem o aumento da demanda por propriedades, os
incorporadores adquirem mais terrenos ou destroem propriedades em áreas existentes
subutilizadas e criam novas propriedades em condições edificáveis. As construtoras muitas
vezes projetam a demanda futura extrapolando as vendas e os preços baseados em
experiências recentes e constroem casas em número superior ou inferior à demanda, pois o
crescimento do número de famílias e as condições da demanda efetiva mudam rapidamente.
As construtoras colocam novas propriedades no mercado quando as projeções dos gestores
sinalizam que a demanda continuará suficiente para que as propriedades sejam vendidas
rapidamente com lucro.
Famílias e investidores procuram comprar propriedades rapidamente quando os preços estão
em alta e as projeções indicam que subirão ainda mais. Seria de prever que a oferta adicional
criada pelas construtoras resultasse no barateamento dos imóveis. No entanto, as iniciativas
das construtoras exacerbam as tendências dos preços das casas, que depois caem, porque um
número excessivo de novas casas está à venda. A correlação entre os preços das casas e o
início de construção de novas residências é muito alta e positiva.
Depois que os preços das casas nos EUA começaram a despencar, em 2007, ocorreu o
estouro da bolha habitacional. Os preços caíram cerca de 35% do pico ao vale; algumas regiões
registraram quedas superiores a 50% nos preços.
Alguns bancos faliram porque concederam empréstimos de alto risco a mutuários e a
especuladores, ao passo que outros faliram porque originavam empréstimos de alto risco. Um
punhado de instituições incorreu em grandes prejuízos por emitir swaps de risco de crédito
(CDS, em inglês) vinculados a títulos lastreados em hipotecas. Muitos investidores domésticos e
internacionais sofreram graves prejuízos com títulos com classificação de crédito "AAA", quando
mutuários que assumiram os financiamentos subjacentes aos títulos não conseguiram ou não
quiseram honrar o pagamento de seus empréstimos contratuais e as quedas dos preços das
casa precipitaram prejuízos ainda maiores devido à inadimplência.
Centenas de bancos locais faliram quando empréstimos para aquisição, desenvolvimento e
construção deixaram de ser honrados, e imóveis retomados por falta de pagamento passaram a
ser vendidos por uma pequena fração do valor financiado.
A debacle poderia ter sido contida se tanto as agências regulamentadoras para o setor
bancário como os banqueiros dessem mais atenção ao simplista, mas tradicional critério dos
"três C do crédito" e verificassem se todos os mutuários em potencial tinham condições de
honrar os pagamentos do empréstimo original e os refinanciamentos subsequentes, e
investissem pelo menos entre 5% e 20% de seus próprios recursos na aquisição dos imóveis.
Como resultado do cumprimento de regras prudenciais, a economia americana, os preços das
casas, a riqueza pessoal e o emprego não teriam crescido tão rapidamente entre 2003 e 2006,
mas teria sido drasticamente menor o gasto do governo de quase US$ 3 trilhões para minimizar
a crise.
Não teria sido possível a Wall Street e às agências de classificação de crédito emitirem tal
volume de títulos com atribuição de confiabilidade superior à real. A política pública focada em
permitir que 70% dos americanos possuíssem sua própria casa não teria sido concretizada.
São os cidadãos brasileiros, e não os americanos, quem devem decidir se os preços dos imóveis
em rápida elevação em São Paulo, Brasília ou no Rio de Janeiro significam uma bolha que
estourará. Os preços das casas aumentam quando a demanda por propriedades pode ser
honrada com dinheiro proveniente de uma renda permanente que está crescendo e da classe
média, que está aumentando. A economia e a classe média brasileira continuarão em expansão
à medida que empregos serão criados devido aos investimentos em petróleo, manufatura,
Copa do Mundo e Olimpíada.
O crescimento econômico é coerente com o encarecimento das moradias. O Brasil tem
incentivado a compra de casas próprias pela população de baixa renda com o programa Minha
Casa Minha Vida. A política pública brasileira é compatível com o encarecimento das casas.
Embora o volume de financiamentos para aquisição de casas próprias no Brasil ainda seja muito
baixo em relação ao PIB, o ritmo desses empréstimos cresceu de forma rápida e coerente.
Tendo em vista que mais pessoas passam a ter casas próprias devido ao acesso ao crédito, ao
crescimento econômico e a políticas públicas favoráveis, a demanda por madeira, concreto,
cobre e outros materiais de construção aumenta e os preços sobem, o que provoca o
encarecimento das casas.
Há muitas semelhanças entre a bolha no mercado habitacional americano e o brasileiro, exceto
por uma diferença muito importante. Financiamentos de casas são concedidos cautelosamente
pelos bancos, no Brasil, e em grande parte permanecem nas carteiras dos próprios bancos, em
vez de serem vendido e reempacotados na forma de títulos lastreados em hipotecas.
Os brasileiros deveriam preocupar-se com uma possível bolha se os bancos começarem a
comercializar novas estruturas financeiras de alto risco que minimizem as prestações iniciais dos
financiamentos, reduzam o valor da entrada (inicial, não financiável), não exijam comprovação
de renda ou de propriedades e se os empréstimos originados sejam vendidos no mercado
secundário. Os custos públicos e privados decorrentes de ignorar tais sinais podem ser
enormes. (Tradução Sérgio Blum)
William Handorf é professor de finanças na Faculdade de Administração da Washington
University e diretor do Federal Home Loan Bank of Atlanta. Foi diretor do Federal Reserve de
Richmond.
Este é o primeiro de uma série de artigos feitos por renomados economistas brasileiros e
estrangeiros convidados pelo Valor para discutir a crise financeira internacional e avaliar seus
possíveis desdobramentos.
Obras caras sacrificam margem da Trisul
(Valor Econômico pág. D3 - São Paulo/SP - 12/09/2011)
A incorporadora imobiliária Trisul engrossou a lista das empresas do setor que surpreenderam
seus acionistas com queda abrupta de margem por conta de obras mais caras que o previsto.
O mesmo ocorreu nos últimos trimestres com Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário
(CCDI), Rodobens Negócios Imobiliários, Cyrela e Gafisa e MRV.
O motivo mais comum para o estouro é a alta dos custos, especialmente de mão de obra, em
ritmo maior do que o projetado pelas empresas. Com a aproximação da entrega de
empreendimentos lançados há dois ou três anos, o desvio de orçamento se torna evidente e é
reconhecido todo de uma vez, sacrificando o resultado de um trimestre.
No caso da Trisul, no entanto, há um ingrediente adicional que torna o caso mais complicado.
Por conta da revisão feita pela companhia no orçamento das obras, a auditoria externa que
analisa seus balanços, Ernst & Young Terco, ainda não concluiu a checagem dos números
referentes ao segundo trimestre.
Para dar uma satisfação ao mercado após o atraso na entrega do balanço, cujo prazo l para
envio terminou no dia 15 de agosto, a Trisul decidiu divulgar na sexta-feira números não
auditados.
A margem bruta da companhia, que é o que sobra proporcionalmente da receita após
descontados apenas os custos de construção, ficou em 3,3% no segundo trimestre deste
ano, ante um índice de 27,4% no mesmo período do ano passado. No quarto trimestre de
2010, também após reconhecimento de estouro de obras, a margem bruta havia ficado em
13,3%.
Na ausência do parecer do auditor, que atestaria que todos os registros foram feitos de forma
adequada, o diretor financeiro da incorporadora, Lincoln Castro, disse em teleconferência para
analistas: "Já reconhecemos tudo o que tínhamos que reconhecer. Não esperamos nenhuma
surpresa nos resultados futuros".
Apesar da afirmação, o executivo não soube dar uma estimativa sobre quando a E&Y concluirá
o seu trabalho. "Ainda não temos previsão porque fizemos uma revisão [orçamentária de
obras] bastante completa, deve levar algum tempo que não conseguimos precisar", disse
Castro.
As ações da Trisul acumularam baixa de 16,8% na semana passada, enquanto o Imob, índice
das empresas imobiliárias da bolsa, teve queda de 1,8%.
Ao fazer seu trabalho, o auditor vai verificar, entre outras coisas, se houve erro nos balanços
anteriores, o que exigiria republicação, ou se o caso é apenas uma mudança de estimativa.
Outro teste será feito para avaliar se todas as mudanças de orçamento foram reconhecidas.
Após a forte baixa no segundo trimestre, a Trisul espera que a margem bruta se aproxime de
29% ou 30%, próximo ao verificado até setembro de 2010. Sem projetar prazos para a
melhora da margem, Castro afirmou que a expectativa é que isso ocorra "num futuro próximo".
Com o objetivo de reduzir custos, a companhia contratou duas consultorias. A Gradus
Consultoria de Gestão revisará os processos de engenharia e relacionados ao repasse de
clientes, enquanto a Logical System vai implementar gestão da produção voltada à construção.
"Vamos ver as reduções de custos mais nitidamente a partir de 2012", prevê o executivo.
A Trisul estima entregar 18 empreendimentos no segundo semestre, ante os nove da primeira
metade do ano.
A companhia encerrou o segundo trimestre com prejuízo líquido de R$ 33,66 milhões, ante o
lucro de R$ 16,76 milhões apurado um ano antes. O resultado operacional medido pelo lucro
antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) ficou negativo em R$ 5,06
milhões, após alcançar positivos R$ 36,22 milhões no segundo trimestre de 2010. No intervalo
de um ano, a margem Ebitda trimestral despencou de 17,3% para -2,6%.
Antes de tomar a decisão de divulgar os números não auditados, no entanto, a administração
da Trisul procurou o aval do conselho fiscal da companhia, que se recusou a assumir
responsabilidade sobre a iniciativa.
Jovens têm mais vantagens para financiar a casa própria
(O Diário - Londrina - Londrina/PR - ECONOMIA - 11/09/2011)
Vinícius Carvalho
O gerente administrativo Clayton Jakovski, 27 anos, acaba de fechar o negócio que procurava
desde o início do ano. "Há tempos estava de olho em uma boa oportunidade para comprar
imóvel em Maringá. Finalmente, a chance surgiu", diz. Ele comprou um apartamento de três
quartos, com 90 metros quadrados, no Parque da Gávea, onde vai morar com a futura esposa,
de 25 anos.
O gerente vai financiar 80% dos R$ 213 mil e percebeu que as condições de crédito foram
facilitadas para ele. "Foi muito rápido! Eu já tinha feito o cadastro no estande de um banco
durante a realização da Expoingá", diz Clayton.
Pessoas como ele, jovens e com emprego estável, são as mais desejadas por quem financia
imóveis. Só pela Caixa Econômica Federal, 58,5% dos financiamentos são destinados a pessoas
com até 35 anos.
De acordo com o presidente da Central de Negócios Imobiliários (CNI) de Maringá e vicepresidente
da Associação Comercial e Empresarial de Maringá (Acim) para assuntos imobiliários,
Marco Tadeu Barbosa, a faixa entre 27 e 35 anos é a que mais demanda imóveis no município.
"Geralmente são pessoas que estão se estabilizando profissionalmente e buscam o primeiro
imóvel", explica Barbosa. A CNI representa 70 imobiliárias de Maringá.
Quanto mais jovem, maior é a vantagem para o pagamento das parcelas. Isso porque o seguro
de vida, taxa cobrada no financiamento, é calculado de acordo com a faixa etária do
proponente. Além disso, pode ser diluída por mais tempo.
No momento do cálculo da operação, a instituição financiadora calcula a expectativa de vida do
mutuário. Quanto mais jovem, maior é a expectativa de vida e o tempo em que o seguro de
vida pode ser parcelado. "Além disso, as pessoas mais jovens não se intimidam em fazer um
financiamento longo. Já para uma pessoa de 70 anos é mais complicado", compara Barbosa.
Os imóveis mais procurados pela faixa jovem em Maringá são casas, com dois ou três quartos.
Os apartamentos são considerados mais seguros, mas nas residências tradicionais são
valorizados aspectos como quintal, gramado, jardim e espaço para churrasqueira.
No caso de Clayton, o apartamento foi uma opção devido ao alto grau de valorização. "Comprei
na planta e o imóvel deverá ficar pronto em 2014. Até lá, minha previsão é que a valorização
seja de R$ 53 mil", projeta.
Diferença
O seguro de vida por Morte e Invalidez Permanente (MIP) é uma das taxas embutidas no
financiamento imobiliário, assim como as taxas de administração.
De acordo com a CEF, que lidera o segmento de financiamento habitacional no País, o seguro
cobre riscos de natureza pessoal e é incorporado na prestação mensal e é definido de acordo
coma faixa etária do proponente.
Conforme aumenta a idade, o valor do seguro de vida no financiamento imobiliário também
sobe. De acordo com as alíquotas fornecidas pela Caixa, o valor do seguro muda
consideravelmente no financiamento para uma pessoa de 18 e outra de 80 anos.
Para um mesmo financiamento de R$ 150.000, o valor do seguro para alguém de 18 anos é
obtida pela multiplicação do valor pelo fator 0,000115, resultando num seguro de R$ 17,25.
Para uma pessoa de 80 anos, o fator é 0,006448, totalizando R$ 967,20.
O mercado imobiliário encontra seu rumo
(Portal Fator Brasil - Rio de Janeiro/RJ-10/09/2011)
O mercado imobiliário brasileiro encontra-se em momento de grande transformação, marcada
inicialmente pelo forte crescimento das vendas, surpreendendo pela rapidez da expansão de
preço e oferta de unidades. Durante décadas, o setor conviveu com patamares tímidos,
poucas alternativas de financiamento e taxas de juros inibidoras. O cenário começou a mudar a
partir das novas políticas públicas, que inicialmente ampliaram as possibilidades de crédito para a
construção de moradias populares.
A iniciativa trouxe resultados expressivos em todo o mercado de imóveis, com lançamentos de
empreendimentos de médio e alto-padrão e novas opções de financiamento. Mas, a euforia do
primeiro momento logo deu espaço à preocupação. Os números recentes apontam redução
no ritmo desse crescimento e fizeram nascer discussão sobre a possibilidade de o setor
imobiliário brasileiro apresentar os mesmos sintomas da "bolha" norte-americana, que abalou a
economia internacional em 2008.
É bom que se diga, porém, que o que ocorreu lá não é o que ocorre aqui. O momento e o
panorama nos dois casos são muito diferentes. A oferta de crédito brasileira, por exemplo, tem
traços peculiares e rígido controle por parte das instituições financeiras. O financiamento
imobiliário nacional ainda é tímido diante de outras nações. O volume total correspondente a
6% do Produto Interno Bruto (PIB), segundo o Banco Central, muito abaixo daquele do
México (10% do PIB), Chile (20%) e Estados Unidos (80%).
As nossas taxas de financiamento imobiliário apresentam ainda variação entre 9,5% e 12%,
além de um indexador, muito acima do crédito barato de outros países. Nossas taxas de juros,
apesar de terem sofrido redução, ainda são as maiores do mundo, tendo o especulador
melhores condições de rentabilidade ao aplicar seu dinheiro em outras opções do mercado,
com liquidez muito maior. Portanto, fazer especulação no mercado imobiliário brasileiro está
longe de ser um bom negócio. E esse foi um dos problemas que afetaram o mercado
imobiliário norte-americano, com investidores adquirindo imóveis a juros baixíssimos com o
propósito de garantir altos dividendos.
As divulgações de balanços das empresas de capital aberto do setor imobiliário suscitaram
dúvidas diante da queda no valor das ações de algumas delas. O movimento é tranquilamente
explicável nesse setor que ganha dinamismo maior a cada dia. A redução das projeções de
lucro, que provocaram a desvalorização, é resultado de vários fatores como, por exemplo, o
aumento internacional de alguns insumos, como o ferro. A forte expansão na construção civil
intensificou ainda a demanda por mão de obra qualificada, que rapidamente se tornou escassa,
provocando acréscimo real dos vencimentos dos trabalhadores do setor, além da grande
dificuldade de encontrar profissionais para tocar novos empreendimentos. Diante dessa nova
realidade de mercado, os lucros esperados pelos investidores diminuíram, mas sua solidez está
mantida, mesmo considerando o chamado Custo Brasil, que contribuiu de maneira negativa
para as dificuldades enfrentadas pelo setor.
Não tenho dúvida de que a preocupação do momento, embalada pelos sustos recentes nas
bolsas no mercado mundial, vai ceder lugar ao otimismo no futuro. O potencial de crescimento
continua amplo, com a grande maioria dos compradores interessados em adquirir o primeiro
imóvel para moradia. A entrada de mais de 30 milhões de brasileiros na classe média vai
continuar criando possibilidades de negócio no setor. Se uma parcela vai para a classe média,
outra também deverá subir mais um degrau econômico e social, com expressivo poder de
compra. A forte expansão vai aos poucos se consolidando em crescimento sustentado e com o
mercado adequando a oferta à demanda. Acredito que alcançamos um patamar positivo, com
as regras do jogo se aperfeiçoando, fazendo do Brasil um país próspero também para os
negócios imobiliários. .Por: José Paranhos, Diretor Superintendente da Damha Urbanizadora
1. EM BOA COMPANHIA ("In Good Company", 2004)
Duas irmãs estão brigando por causa de um laranja. Cada uma quer três quartos da laranja, mas há apenas uma fruta na mesa. Aparentemente, não há 