Escritórios vão para a Nova Faria Lima

Por Chiara Quintão | De São Paulo

Ampliar imagemAbud: "Estava claro que a expansão da Faria Lima ia continuar naquele trecho entre Juscelino e Helio Pellegrino. Fomos os primeiros a comprar terreno ali"..

A escassez de áreas disponíveis de escritórios comerciais de alto padrão na Faria Lima, entre as avenidas Cidade Jardim e Juscelino Kubitschek, endereço nobre da zona sul de São Paulo, estimula investimentos no último trecho a ser explorado na avenida mais cobiçada por instituições financeiras para instalar ou expandir suas sedes. Ou seja, o endereço limitado pelas avenidas Juscelino e Helio Pellegrino.

UBS, Barclays e BicBanco se mudarão, nos próximos meses, para o edifício Faria Lima 4440, de padrão triple A. Trata-se do primeiro prédio pronto da leva de sete projetos corporativos desenvolvidos na Nova Faria Lima, com entrega prevista para até o fim de 2014.

A Faria Lima tem o metro quadrado de edifícios corporativos mais caro e a menor taxa de vacância do mercado paulistano. Em setembro, a vacância da região da Faria Lima em edifícios com ar-condicionado central e lajes acima de 250 metros quadrados úteis era de 2,6%, abaixo da média da capital paulista, de 3,1%, conforme levantamento da CB Richard Ellis (CBRE). Segundo a empresa, que foi responsável pela locação do Faria Lima 4440, nos prédios prontos triple A, com qualidade similar à do empreendimento, a parcela era de 0,5%.

Nos cálculos da Jones Lang LaSalle, a taxa de vacância do trecho da Faria Lima entre a avenida Cidade Jardim e a Helio Pellegrino era de 2,5% no terceiro trimestre, muito abaixo dos 14,57% do intervalo equivalente de 2010 e dos 7,7% da média da capital para edifícios de alto e altíssimo padrão. Os valores médios de locação nesses quarteirões situaram-se em R$ 138 - 13%, acima dos R$ 122 do terceiro trimestre de 2010.

"O estoque ficou inalterado nesse período. Com a demanda aquecida, os valores foram pressionados", diz o diretor de locação da Jones Lang, André Costa. O preço médio do metro quadrado de alto padrão ficou em R$ 127 e de altíssimo padrão, em R$ 142.

Para o Faria Lima 4440, os preços fechados de locação foram superiores a R$ 150 por metro quadrado. Isso resulta em valor total do aluguel mensal dos 15 andares do prédio em torno de R$ 3,5 milhões, conforme o sócio-diretor do fundo VBI, Rodrigo Abud. O fundo de private equity com investimentos no setor imobiliário VBI, que possui 92% do projeto, desenvolveu o Faria Lima 4440 em parceria com as empresas do setor de construção SDI Empreendimentos e Bueno Netto, que possuem 4% cada. A Gafisa construiu o prédio, mas não participou da incorporação.

Em 2006 e 2007, os sócios do Faria Lima 4440 desembolsaram cerca de R$ 50 milhões na compra das 17 propriedades que compuseram o terreno. A maior parte foi composta pela área onde funcionava a academia Projeto Acqua. "Para nós, estava claro que a expansão da Faria Lima ia continuar naquele trecho. Fomos os primeiros a comprar terreno ali", conta Abud. Na época, a avaliação era que o valor do aluguel do metro quadrado na Nova Faria Lima seria menor do que o da área mais consolidada da avenida, o que não ocorreu. Segundo o diretor de locação da CBRE, Adriano Sartori, independente de a localização do edifício ser antes ou depois da Juscelino, "o endereço Faria Lima prevalece".

Além da pressão sobre os valores de locação, o cenário de aperto entre oferta e demanda se reflete em pré-locações cada vez mais cedo. "As pré-locações eram fechadas, em média, de três a seis meses antes do habite-se, mas o prazo médio passou a ser de seis a 12 meses", compara Sartori. Dos 230 mil metros quadrados de edifícios de alto padrão na região das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek com entrega até o fim de 2012, 40% já estão locados, nas estimativas da CBRE.

O Faria Lima 4440 foi totalmente pré-locado um ano antes da entrega, informou o diretor da Bueno Netto, Carlos Alberto Bueno Netto. O BicBanco ocupará dez mil metros quadrados e UBS e Barclays ficarão em área de seis mil metros quadrados cada um. A demanda foi duas vezes superior à área ofertada. Foram recebidas também propostas de multinacionais e de uma firma de consultoria.

Demanda continua acima da oferta

Por De São Paulo

A relação de aperto entre oferta de escritórios comerciais e demanda por novas áreas na avenida Faria Lima deve ser mantida, mesmo quando os projetos em desenvolvimento forem entregues, na avaliação de incorporadoras que investem na região. A expectativa é de continuidade da procura tanto por empresas que buscam expansão de áreas, quanto pelas que buscam novos espaços com mais qualidade.

"Mesmo com os novos produtos que serão colocados no mercado, ainda vai existir demanda grande para locação na Faria Lima. É uma região de desejo por parte de bancos e escritórios de advocacia", afirma a diretora de Incorporação da Stan, Leila Jacy. A Stan desenvolve, em parceria com a SDI Empreendimentos, o projeto de uso misto SL Faria Lima 4300, composto por uma torre corporativa, uma de salas comerciais e uma residencial. O prédio corporativo tem 16,8 mil metros quadrados de área locável e ficará pronto em setembro de 2012.

Segundo a gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman & Wakefield, Mariana Hanania, nos próximos três anos, a demanda continuará superior à oferta na região. Após esse prazo, a relação entre áreas disponíveis e necessidade do mercado vai depender do perfil dos novos projetos. Nas estimativas da Cushman, o estoque de empreendimentos comerciais de alto padrão, em construção, com entrega prevista para até 2013, na Faria Lima, é de 141 mil metros quadrados. Desse total, os projetos que estão sendo erguidos na Nova Faria Lima contribuem com 30 mil metros quadrados.

Outra empresa que desenvolve empreendimento na Nova Faria Lima é a Cyrela Commercial Properties (CCP). A companhia tem 50% de participação em projeto que será desenvolvido no terreno onde funcionava o Colégio Nossa Senhora do Carmo. O mais provável é que seja erguida uma torre triple A no local, com 15 mil metros quadrados. A entrega está prevista para 2014.

Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da CCP, Dani Ajbeszyc, daqui para frente o desenvolvimento de novos escritórios comerciais em São Paulo deverá ocorrer nas extensões de áreas consolidadas, caso da Nova Faria Lima, ou nas conexões entre os polos existentes. (CQ)

FOLHA DE S. PAULO