É obrigatório ter um corretor de imóveis em uma negociação de compra e venda?

• Um bom corretor é muito bem informado sobre o mercado (valores e tendências), assim como sobre as cláusulas costumeiras dos contratos, exigências dos bancos para o financiamento; taxas de juros e riscos envolvidos. É importante que o profissional seja inscrito em no Creci

De início, é preciso esclarecer que nada na lei impede que alguém resolva vender o seu imóvel sem a assistência de um corretor. Porém, é fácil perceber que, assim como muitos se consideram médicos e se automedicam, e outros pensam que são arquitetos e projetam suas próprias reformas, há aqueles que se acreditam eficazes intermediários de negócios imobiliários.
Essas pessoas só vão recobrar a lucidez quando sua doença não passar -ou, pior, se agravar- e descobrirem que nada sabem de medicina; ou ao se verem obrigadas a viver em ambientes feios e desconfortáveis para entenderem a importância dos estudos de arquitetura. Da mesma forma, só vão compreender o que faz um corretor de imóveis quando tiverem de arcar com os prejuízos ocasionados por seus erros.

Negociadores

Um pouquinho de história: vem da época da Renascença o prestígio crescente dos intermediários, profissionais imprescindíveis para a viabilização dos negócios, seja por conhecerem as partes interessadas, seja por permitirem a realização de mais negócios em menor período de tempo. Imagine home em dia, quando o tempo é, provavelmente, o bem mais escasso que existe!
Vamos constatar: numa negociação direta, o vendedor acha que está entregando um tesouro a preço baixo e, o comprador, que está pagando demais por um imóvel que não é grande coisa. No confronto direto, é comum haver desentendimento que, não raro, pode deteriorar em xingamentos.
Exatamente aí reside a importância do corretor, que mostrará as propostas e contrapropostas, tornando-as mais palatáveis, o que poderá impulsionar a negociação e fazer com que os interessados alcancem seus objetivos de vender e comprar.

Mas não se esgota nisso a atividade do corretor, que hoje em dia é profissional muito bem informado sobre o mercado (valores e tendências, por exemplo -quem mais conhece esses dados com exatidão?) e sobre tudo o que cerca, obrigatoriamente, o negócio imobiliário: cláusulas costumeiras dos contratos, momento em que é necessário consultar advogados, engenheiros ou outros especialistas; exigências dos bancos para o financiamento; taxas de juros, riscos envolvidos e etc.

Conhecimento de causa

O corretor de imóveis é sindicalizado e, obrigatoriamente, deve estar inscrito em conselho federal (o Cofeci -Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, e o Creci -Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). Para isso, ele precisa estudar e ser aprovado em exames, o que já o coloca em um degrau superior se comparado aos “curiosos”.
Profissional liberal por excelência, o corretor pode trabalhar sozinho ou associado a outros colegas (com quem dividirá a comissão), aumentando as chances de realização de negócios. Em alguns países, pode estar inscrito em redes imobiliárias, o que lhe oferece possibilidades de negócios exponenciais.
E o corretor somente ganhará -e deverá ser pago, é lógico e é legal- se conseguir finalizar o negócio (é o que se denomina "resultado útil"), quando então receberá a sua comissão. Logo, será mais um forte interessado em que tudo dê certo.
Pois bem, a pergunta é: vale a pena, ao negociar um imóvel, abandonar toda essa experiência e a certeza de responsabilidade do corretor? A resposta parece negativa e, na prática, o que se nota por aí é que, sem esse profissional, boa parte das tentativas de negócio simplesmente desanda

Quais cuidados jurídicos devem ser tomados na compra de um imóvel?

• A pesquisa da documentação do vendedor
  e o registro do imóvel são indispensáveis para garantir a posse definitiva do bem

• Para ter o imóvel não basta comprá-lo, é preciso registrá-lo - e isso tem um custo

A aquisição de imóvel é sempre um momento especial, seja pelo significado de conquista que está implícito no ato, seja pela complexidade quanto à definição de qual imóvel comprar e a segurança jurídica do negócio entabulado.
Tratarei aqui, ainda que em linhas gerais, sobre as cautelas jurídicas que devemos ter ao adquirir um imóvel. Partiremos do princípio de que a escolha do imóvel já está definida – resta, assim, a análise jurídica da aquisição.
Tratando-se de imóvel pronto, novo ou usado, cabe analisar a sua situação perante o Registro Imobiliário e perante o cadastro municipal de contribuintes (IPTU). Vale destacar: não basta ter um contrato particular, um termo de quitação ou escritura definitiva. É fundamental que o registro do respectivo título esteja constando no Registro de Imóveis competente.
O registro do título aquisitivo (ou seja, do contrato particular, do instrumento público de escritura definitiva; do formal de partilha, da carta de adjudicação ou de outro título que implique na transferência do domínio para outrem) é essencial para que essa aquisição faça força perante terceiros, e não apenas entre as partes contratantes.
Ao analisar o título aquisitivo e a certidão de matrícula expedida pelo Registro de Imóveis competente, podemos confirmar os dados do imóvel (descrição, dimensões, dados cadastrais), quem são os atuais titulares e a existência ou não de ônus ou encargos sobre o imóvel. Com as informações cadastrais obtidas junto à municipalidade, é possível saber se há alguma pendência de caráter tributário-fiscal sobre o bem.
Com tais documentos é possível avaliar a situação formal do imóvel e também a sua situação fiscal perante a prefeitura, inclusive quanto à regularidade das obras erigidas no local.
Por vezes, a situação documental do imóvel não corresponde à sua situação real, merecendo, assim, providências como a retificação de área, a instauração de uma ação de usucapião para acrescer ao imóvel determinada área que estava sob a posse do vendedor por determinado tempo; ou ainda a anotação de eventual servidão que recaia sobre o imóvel.
Aliás, cabe observar que as servidões, isto é, passagens públicas abertas em uma propriedade particular, devem ser devidamente descritas e anotadas na matrícula do imóvel. No entanto, o exercício desse direito há de ocorrer de forma menos onerosa para quem concede a servidão. Por exemplo, uma servidão de passagem a um imóvel encravado (cercado por outras propriedades, sem acesso à vias públicas) não dá ao beneficiário o direito de cercar a área correspondente a essa passagem pois, assim, estaria tomando para si parte do imóvel do concedente.
Enfim, encontrando-se em perfeita ordem a documentação relativa ao imóvel, cabe a partir de então analisar o vendedor, especialmente a sua situação econômica- financeira, de modo a constatar o grau de segurança jurídica dessa aquisição.
Para tanto, várias são as certidões que devem ser obtidas em relação aos proprietários-vendedores do imóvel, bem como daqueles que figuraram, nos últimos dez anos, como seus antecessores.
Essas certidões devem demonstrar a inexistência de demandas que possam caracterizar que a venda do imóvel esteja sendo feita em fraude a credores. A análise deve ser criteriosa e, para cada caso, há cautelas específicas a serem tomadas.
Nesse sentido, além das certidões forenses de distribuidores cíveis (estaduais e federais), criminais, executivos fiscais; de feitos trabalhistas, de protesto de títulos e certidões negativas de contribuições previdenciárias e tributos administrados pela Receita Federal (INSS e Receita Federal/Procuradoria da República), deve também o comprador atentar para a situação do imóvel em relação ao rateio das despesas condominiais, de modo a que não venha a assumir dívida do antecessor.
Destacamos a conveniência de analisarmos, também, as sociedades nas quais o vendedor eventualmente participe (ou tenha participado, pelo menos nos últimos dois anos) como sócio ou diretor, tendo em vista que, em determinadas situações, pode haver a desconsideração da personalidade jurídica dessa sociedade e então, o eventual litígio provocar consequências no patrimônio pessoal dos sócios e/ou diretores.
Com relação a imóveis em construção, somam-se outras cautelas que serão devidamente abordadas em uma próxima oportunidade.
O presente artigo aborda a questão de fundo suscitada pela leitora Leila Lyra, a quem agradecemos a mensagem.
(As informações aqui prestadas não possuem a capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

08/04/2010 - 07h00

A imobiliária pode cobrar pela assessoria jurídica na aquisição de um imóvel?

• Tornou-se comum a cobrança da quantia equivalente a 0,8% do valor do imóvel, a
  título de assessoria técnica imobiliária

Tornou-se comum, e em especial quando se trata de venda de imóvel em fase de construção (imóvel na planta), a cobrança da quantia equivalente a 0,8% do valor do imóvel, a título de assessoria técnica imobiliária para esclarecimentos sobre o contrato que está sendo firmado entre a vendedora (incorporadora) e o comprador do imóvel. A princípio, o pagamento seria feito ao profissional habilitado a prestar tais esclarecimentos (ou seja, a um advogado). Pelas razões que resumidamente exponho adiante, a meu ver, essa cobrança mostra-se totalmente descabida. Vejamos:

A imobiliária a serviço da incorporadora-vendedora

A imobiliária que atua na venda de imóveis tem, por objetivo, efetivar dentro do menor espaço de tempo possível, a venda de maior número de unidades imobiliárias, seja para poder ser remunerada com a sua corretagem, seja para manter-se no mercado com uma imagem de empresa eficiente, sobrepondo-se assim, em relação às suas concorrentes.
Ainda que respeitados os limites éticos que usualmente caracterizam a atuação dessa empresas e que são exigidos e fiscalizados pelos respectivos órgãos de classe (destaca-se nesse sentido, o trabalho realizado pelo CRECI que visa aprimorar a qualificação dos corretores de imóveis e transmitir, constantemente, os conceitos de ética e probidade no desempenho da intermediação imobiliária), não podemos considerar que a empresa responsável pela comercialização esteja, nessas condições, atuando de forma absolutamente imparcial.
Na verdade, age a empresa intermediadora (imobiliária) como uma extensão da incorporadora, razão pela qual, não se pode aceitar, sem reservas, que as orientações dadas por seus prepostos objetivem assegurar os interesses do comprador.

Aquisição exige atenção, cautela e responsabilidade

O ato de assinar um contrato de compra e venda de imóvel exige do comprador pleno entendimento de suas cláusulas, em especial, das estipulações relativas a inadimplência, prazo para entrega do imóvel, possibilidade de denúncia da incorporação imobiliária, condições de reajuste de preço, forma de financiamento e várias outras disposições de igual importância.
Portanto, o advogado que prestar os serviços de consultoria jurídica ao comprador, além do conhecimento técnico, deve ser um profissional de confiança do comprador, de modo a que possa alertar sobre as obrigações contraídas e também, pleitear, sem qualquer vínculo com a incorporadora-vendedora, eventuais alterações no contrato de modo a dar maior segurança jurídica ao seu cliente.

Assistência Técnica Imobiliária e a Tabela de Vendas

Há também de se considerar que as imobiliárias, via de regra, acrescem no preço do imóvel constante da tabela de vendas, esse valor relativo à suposta assessoria técnica dada ao comprador.
Ou seja, o consumidor não tem plena e clara informação sobre o preço total aquisição do imóvel, ferindo assim, dispositivo do Código de Defesa do Consumidor.

Assessoria para obtenção de financiamento

Diferente é a situação em que o comprador pretende pagar parte do preço mediante obtenção de financiamento junto a entidades de crédito imobiliário. Nessa hipótese, realmente existem profissionais que prestam serviços daquilo que o mercado chama de “montagem das pastas”, ou seja, a elaboração do dossiê completo do pretendente ao crédito que será analisado pela instituição financeira para aprovação e concessão do pretendido financiamento.

Conclusão

O comprador deve assinar o contrato de compra e venda de seu imóvel somente após ter recebido todos os esclarecimentos do advogado de sua confiança, de modo a que possa assumir as obrigações que lhe cabem com total conhecimento de suas extensões, bem como, saiba os direitos que lhe assiste sobre a negociação feita.
Pelo acima exposto, o comprador não está obrigado a pagar qualquer valor além do preço estabelecido na tabela de vendas e na proposta ajustada entre as partes, especialmente, no que se refere à mencionada verba de assessoria técnica jurídica.
(As informações aqui prestadas não possuem o capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)